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Fisco aplica IRS sobre mais-valias reinvestidas na compra de imóvel em ruínas
06/07/2026 15:03

<b>O fisco aplica IRS sobre as mais-valias obtidas por um contribuinte com a venda de uma casa se o valor for reinvestido na compra de um imóvel em ruínas, adquirido para ser a habitação própria depois de recuperado.</b>Numa informação vinculativa publicada no Portal das Finanças em 3 de julho, em resposta a um contribuinte, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) esclarece que, de acordo com a lei, <b>não é possível excluir de IRS os ganhos obtidos com a venda de uma habitação própria e permanente se o valor for reinvestido na aquisição de um imóvel em estado de ruína.</b>Quando uma casa está nestas condições, não terá, "por razões óbvias, a capacidade para ser considerado habitação própria e permanente e domicílio fiscal" do contribuinte, pelo que "<b>não se poderá aceitar o seu valor de aquisição para efeitos de reinvestimento", para o IRS, fundamenta a AT.</b>Na resposta ao contribuinte, a administração tributária explica que é necessário que "o valor de realização" desse "imóvel de partida" seja reinvestido "noutro imóvel exclusivamente com o mesmo destino (imóvel de chegada), desde que cumpridas determinadas condições", como o tempo de reinvestimento.No caso deste contribuinte, a venda da habitação aconteceu em outubro de 2023 e o imóvel em ruínas que quer comprar, para fazer obras, está "inscrito como prédio urbano, tipo 'outros', afeto a habitação, tal como consta da caderneta predial". O objetivo será converter essa nova casa na habitação permanente.Ao submeter a pergunta ao fisco, o contribuinte dizia que pretendia "reinvestir as mais-valias em causa apenas" na compra da casa em ruínas, pelo que queria saber se a aquisição era "passível de ser considerada pelas Finanças como reinvestimento total de mais-valias".Para concluir que tal não é possível, a AT lembra que, de acordo com o Código do IRS (o 5 do artigo 10.º) à data em que o contribuinte fez o negócio, ficam excluídos de tributação em IRS "os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar" se o valor, deduzido da amortização do empréstimo, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel com o mesmo destino, dentro de determinados prazos.É necessário que o reinvestimento seja feito "entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização" da mais-valia, especifica a AT.Também é obrigatório que o imóvel vendido tenha sido a habitação própria e permanente do contribuinte ou do agregado familiar "nos 24 meses anteriores" à data da venda.A lei, acrescenta a AT, especifica ainda que a exclusão de tributação em IRS não se aplica se o comprador não afetar o novo imóvel "à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos 12 meses após o reinvestimento" e se aí não for fixado o seu domicílio fiscal.